土地と建物の評価額は各自治体が決める
固定資産税の評価額は、土地と建物の評価方法を規定した「固定資産評価基準」に基づいて、土地や建物の登記時に各自治体の固定資産評価員が1軒ずつ確認して決定されます。
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具体的には、土地の評価額は、毎年1月1日に決まる公示価格の約70%を目安に、土地が所在する地域や道路への接続状況、形状や面積などを詳細に評価します。
したがって、土地を所有している場合は、公示地価を目安にすることで概算の評価額を把握することができます。
一方、建物の評価額は、再建築価格を基準に算出されます。
再建築価格とは、現在の建物を再建築するために必要な費用を考慮して算出されます。
建物は経年劣化しますので、その劣化を考慮して評価額が計算されます。
具体的な計算方法は複雑ですが、一般的には再建築価格の約50～70%が評価額として計算されます。
なお、新築の場合は、請負工事金額の約50～60%が目安とされています。
ただし、建物の構造や面積などによって評価額が異なることに注意が必要です。
固定資産税の評価額は、一定期間ごとに見直されます。
評価は不動産鑑定士によって行われ、その結果に基づいて市町村が税額を決定します。
評価の基準については、個別の判断に委ねられるわけではありません。
公示価格が基準となりますので、市場価格の変動に伴い評価額も変動することになります。